Оценка объектов недвижимости. Что следует знать.

Независимая оценка недвижимости - это процесс определения самой вероятной цены, по которой такой объект недвижимости возможно будет отчужден на открытом рынке в условиях конкуренци, когда стороны сделки действуют разумно, обладая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Нужно не забывать, что независимая оценка недвижимости в Москве дает лишь рекомендуемую цену.

Если Вам оценка коммерческой недвижимости требуется для залога в банке, следует разузнать у сотрудников банка, нужна ли им ликвидационная стоимость объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость – это стоимость недвижимости, по которой он возможно будет реализован на рынке в максимально короткие сроки. Приведем пример: стандартный срок продажи объекта недвижимости на рынке составляет 6 месяцев, а реализовать необходимо не более чем за три, в этом случае определяется ликвидационная стоимость. Помимо того нередко в банках нужна справка о стоимости недвижимости. Нужно не забывать, что справка о стоимости имущества правомерна сугубо в случае наличия отчета об оценке недвижимости, так как справка о стоимости имущества – это лишь результативная часть отчета об оценке имущества.

Оценка объектов недвижимости происходит в среднем в течении 1 - двух недель. Результатом процесса "оценка коммерческой недвижимости" становится отчет об оценке недвижимости и, по желанию собственника, справка о стоимости имущества.

Оценка коммерческой недвижимости. И ее результат

Независимая оценка недвижимости в Москве чаще всего составляет от шестидесяти до ста и более листов. В ней содержится расчет стоимости объекта недвижимости, описание объекта оценки, описание ситуации на рынке на дату оценки, описание методов и подходов к оценке объекта недвижимости.

Как выглядит описание объекта оценки.

Описание объекта оценки должно быть составлено таким образом, чтобы четко идентифицировать объект недвижимости. Описание объекта оценки должно содержать не только площадь и адрес недвижимости, но и широкий перечень оцениваемых комнат и помещений, материале стен, перекрытий, данные о собственнике объекта оценки, сведения о регистрации права собственника и т.д. Сокращенное описание объекта оценки находится в задании на оценку, более подробное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно находиться в отчете об оценке коммерческой недвижимости сразу после вводной части.

Существующие подходы к оценке недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости должна включать в себя не менее точное описание подходов к оценке недвижимости. Подходы к оценке недвижимости в любом отчете об оценке коммерческой недвижимости должны состоять из описания применимости в каждом конкретном случае и теоретической части. Всего применяются 3 подхода к оценке имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Оценка недвижимости сравнительным подходом определяет цену недвижимости в сравнении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом заключается в выборке очень схожих объектов недвижимости – аналогов на рынке и их корректировке до полного совпадения с объектом оценки. Как правило используется до 20 корректировок. Когда использование сравнительного подхода нереально, в отчете ясно должны быть прописаны причины невозможности применения сравнительного подхода. Такое возможно исключительно при оценке уникального объекта недвижимости, скажем, нефтяных и газовых месторождений, Триумфальной арки, колеса обозрения, Горбатого моста и т.д.

Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, но обязана быть описана в отчете об оценке недвижимости весьма подробно. Затратный подход определяет цену недвижимости исходя из затрат, нужных на строительство идентичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости доходным подходом максимально сложна для расчетов и не в каждом случае применима к оценке недвижимости, однако описание данного подхода не должно быть менее детальным. Доходный подход определяет цену недвижимости исходя из дохода, который сможет приносить оцениваемый объект. Вот именно для него и будут полезны сведения о подписанных договорах аренды, о которых будет сказано позднее.

Любой подход дает свою цену объекта оценки, однако это не значит, что Вы получите отчет с 3-мя ценами на выбор. В конце отчета обязательно должно производиться согласование результатов, где любому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и иных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат такой операции и станет наиболее вероятная стоимость объекта недвижимости при его продаже на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.

Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от 15 тысяч рублей, в том слечае если речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Определение стоимости жилой недвижимости стоит намного меньше, ведь рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не применяются ни затратный подходы, ни доходный. Оценка жилой недвижимости стоит от 2500 рублей, впрочем следует принимать во внимание, что эта цена ближе к демпинговой и врядли нужно ожидать хорошего качества работы, поскольку специалисты будут экономить на исполнении Вашего заказа.

Будьте внимательны, полностью проверяйте полученный отчет, не стоит стесняться задавать вопросы, если Вам что-либо непонятно, требуйте от оценщиков доработки, если что-нибудь не так. Помните, что именно Вам потом работать с таким отчетом.

Зачем нужна и что такое справка о стоимости имущества.

Справка о стоимости имущества , как Вы уже могли прочесть раньше, не может быть отдельным документом. Справка о стоимости имущества обязана ссылаться на отчет об оценке коммерческой недвижимости, достоверное описание недвижимости, в ней должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который содержит оценка объектов недвижимости или оценка коммерческой недвижимости.

Какие документы нужны для проведения оценки недвижимости.

Независимо от целей оценки коммерческой недвижимости Вам, как заказчику, требуется передать экспертам следующие документы:

Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия).

Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень комнат с указанием их площадей и назначений).

Кадастровый паспорт (выдает БТИ).

Выписка из техпаспорта БТИ.

Копия договора аренды земли или бумаги о праве собственности на земельный участок под зданием.

Данные по коммунальным платежам, балансовой стоимости и налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости.

Если есть возможность, передайте дополнительную информацию, такую как: затраты на ремонт, сведения о заключенных договорах аренды и т.д., эта информация дает возможность сделать максимально достоверный отчет об оценке недвижимости.

В случае когда Вам необходима оценка нескольких объектов недвижимости, то всю данную информацию потребуется предоставить на каждый объект. Даже в случае когда производится оценка объектов недвижимости расположенных в непосредственной близости и Вас интересует их суммарная цена, т.е. производится расчет стоимости имущественного комплекса, информация нужна по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.